Основные задачи заказчика по управлению инвестиционным проектом

  1. На стадии подготовки инвестиционного проекта проработки:
    • разработка бизнес-плана;
    • выбор площадки строительства;
    • получение всех необходимых разрешений и согласований;
    • предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;
    • экспертиза проекта.
  2. На стадии реализации инвестиционного проекта:
    • подготовка строительной площадки;
    • разработка и утверждение проектно-сметной документации;
    • выбор, как правило на конкурсной основе, исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров (государственных контрактов);
    • поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов;
    • контроль качества работ;
    • приемка выполненных работ; '
    • своевременная оплата работ и услуг;
    • сдача объекта в эксплуатацию;
    • передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям;
    • контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации.

Основные функции заказчика-застройщика

  1. На стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству:
    • проводит выбор строительной площадки и получает согласование на ее использование для строительства;
    • разрабатывает бизнес-план;
    • выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;
    • организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;
    • получает в установленном порядке разрешение на строительство;
    • получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;
    • получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т.д.
    • выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;
    • подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;
    • определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов в случае, если эти функции не исполняются заказчиком - организатором конкурса;
    • осуществляет выбор, как правило на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договора на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;
    • организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;
    • разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;
    • готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;
    • руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;
    • публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения к участию в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение, оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;
    • заключает договора на работы и услуги по результатам конкурсов;
    • получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ;
    • согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;
    • определяет, как правило на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;
    • определяет, как правило на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.
  2. В области подготовки и использования площадки строительства:
    • оформляет документы по отводу земельного участка;
    • назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;
    • получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения строительно-монтажных работ действующих коммуникаций источников газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;
    • оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;
    • определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;
    • создает геодезическую разбивочную основу для строительства;
    • выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;
    • проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;
    • обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;
    • производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;
    • возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;
    • получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;
    • обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;
    • организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.
  3. В области контроля и надзора за ходом строительства:
    • утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;
    • регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
    • получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ;
    • передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;
    • осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
    • создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;
    • принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в т.ч. временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;
    • сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
    • передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.00 N 1008, в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;
    • утверждает графики выполнения работ;
    • согласовывает подрядчику перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;
    • проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;
    • осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;
    • принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключает договора на выполнение указанных работ;
    • устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;
    • дает указания подрядчику о конкретном составе приемосдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
    • согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;
    • осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствие объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам,
    • строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
    • контролирует выполнение графика производства работ;
    • принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;
    • производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;
    • в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
    • по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации и контролирует их качественное выполнение;
    • принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;
    • при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;
    • организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;
    • заключает договора и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;
    • представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;
    • после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;
    • осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т.д.;
    • подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;
    • принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.
  4. В области финансирования, учета, отчетности и аудита:
    • обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;
    • устанавливает по согласованию с подрядчиком условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполнением работы и оказанные услуги;
    • перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс;
    • ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;
    • компенсирует подрядчику или субподрядчику убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком условий договора подряда;
    • представляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;
    • представляет установленную законодательством государственную статистическую отчетность в региональные органы Госкомстата России;
    • при финансировании строительства объекта за счет нескольких источников и (или) инвесторов организует получение долевых взносов от каждого инвестора и представление им соответствующих отчетов;
    • при временном отсутствии финансовых ресурсов у инвестора по согласованию с ним привлекает для оплаты заказанных товаров, выполненных работ и услуг иные источники финансирования, в т.ч. за счет банковских кредитов;
    • после приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;
    • проводит анализ затрат по отдельным статям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;
    • дает разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам;
    • по согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика;
    • составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика и иных работ, выполняемых службой заказчика по договору с инвестором, по каждому объекту строительства или на календарный год;
    • участвует в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также оценке их технического состояния при возобновлении работ;
    • осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;
    • участвует в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями;
    • извещает органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;
    • осуществляет контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;
    • представляет в соответствующие государственные органы материалы по итогам хозяйственной деятельности, другие отчетные данные и необходимую информацию о результатах производственной и финансовой деятельности за отчетный период и выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика.
  5. Перечень функций заказчика в каждом конкретном случае уточняется договорами между заказчиком, инвестором и подрядчиком, а в организациях комплексного типа - распорядительными документами руководства данной организации. При этом совмещение функций выполнения работ и их контроля одним должностным лицом или подразделением не допускается.